房产买卖发生重大变化，相关法律2021年1月1日实施

‍现在房价高昂，一个普通家庭的80%财富是房产。所以对于普通家庭而言，买房是一件非常重要的事，毕竟有可能掏出毕生积蓄去买一套房，一般来说，都是全家老中青三代共同出动，甚至带上同学、朋友去帮忙看房。

《民法典》将于2021年1月1日实施， 与房产买卖相关的法律进行了重大修改，将可能对房价、购房意愿，购房风险产生重大影响，直接关系你我生活。今天，给大家聊聊相关的法律问题：

一、已经抵押的房屋，可以不解除抵押，直接办理过户

买房一般都会通过银行借款（家里有矿的除外）。银行会要求把房屋抵押给它，什么时候还清钱，银行再解除抵押，这对我们出售房屋产生了很大的不便。

举个例子：老王孩子要去澳大利亚留学，老王准备把房子卖给张三，给孩子凑齐高昂的学费。张三说：“老王，你先把借银行的钱还清，把抵押解除，我再付钱。”

老王说：“我如果有钱就不卖房了，要不你先付一部分给我，我拿去还贷款，解除抵押。”

这就陷入鸡生蛋、蛋生鸡的死循环。现在一般都是通过公证、第三方资金存管账户等方式，多花上一大笔钱，完成解除抵押和房屋过户手续。因为

我国《物权法》明确规定：

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

但是到了明年，这个问题将迎刃而解，老王这次可以跟张三说：我不用解除抵押，先把房产过户给你，你再从我的购房款中拿出一部分去还清借款，解除抵押。

因为根据《民法典》的最新规定： 房屋所有人出售被抵押的房产，只需要告诉银行即可，不需要经过银行同意了。

这是一项非常重大的法律变化，有利于房产交易的顺利进行，也有效防范购房风险。

二、必须查清楚房屋是否设置居住权：有居住权的房屋不能购买

声明一下： 现在的房屋都没有设置居住权！居住权制度将于明年1月1日实施，也就是从明年开始，房屋所有权人可能会去不动产局，在自己的房产上为亲人甚至保姆设置居住权。

为什么说有居住权的房屋不能购买？我举个例子：

老王花了170万从李四那里买了一套房，非常开心，因为比市场价便宜了30万。老王老婆很担心：为什么这么便宜？

老王说：不要担心，李四在他的房子里给他爸爸设置了居住权。

老王老婆问：听说设置居住权的房子，我们即不能居住，也不能出租，亏大了，赶紧退房。

老王说：我算个帐给你听，李四爸爸已经78岁了，我看身体也不大好，可能等一两年就过世了，居住权就消灭了，你算下省下30万呢。

老王老婆听了非常开心，觉得老王真的太聪明了。

结果这一等就等了15年，李四的爸爸93岁了，没事还去公园打个太极。老王非常后悔，见人就说：“别贪便宜，一定不要买有居住权的房屋！”

法律规定：

居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

三、买房绕开中介，想省钱“跳单”，难！

现在买房的中介费可不便宜，一般按房价的2%收取。一线城市一套房1000万左右，中介费拿走20万；二三线城市一套房200万左右，中介费也要花4万，这么大一笔钱被中介收走，不少人都很心疼，留下这个钱撸串，不香吗？可以吃上好几年啦。

2021年，老王看好房后，趁中介不注意，悄悄地给女房东手里塞了一张小纸条，留下了自己电话。别误会，仅仅是想绕开中介。最终老王开心地买下了房子，省下一大笔中介费。可是没想到中介一纸诉状将老王和原房东一起告上了法庭，要求支付45000元中介费。最终法院支持了中介的诉请。为什么老王会败诉？因为

根据最新法律规定：

委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。