已经出售但未过户的房产能否查封

　　楚某与某房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，双方约定，楚某购买某公司开发的房屋一套，房屋总价款为120万元，楚某支付全款后，某房地产公司应办理房屋产权过户手续。

　　合同签订后，楚某如约交付了全部价款，并实际占有使用该房屋，但某房地产开发公司一直未能履行办理房屋产权过户的义务。

　　后因某房地产开发公司拖欠项某借款，项某要求法院对楚某居住的房屋进行查封，楚某认为，自己已经支付了房屋全款，并实际占有使用该房屋，虽然该房屋并未过户至自己名下，但法院也不得查封。那么法院能否查封该房屋？

已经出售但未过户的房产能否查封

　　对于需要办理过户登记的财产而言，登记是法定必经程序，否则，或者所有权不发生转移，或者所有权的转移不能对抗第三人。因此，在未经法定登记程序前，人民法院可对其查封、扣押、冻结。

　　但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　楚某支付了全部价款并实际占有使用该房屋，虽未办理过户登记，但楚某对此不存在过错，因此，法院不得查封该房屋。

对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：

　　1.第三人已经支付全部价款；

　　2.第三人已占有该不动产；

　　3.未办理产权过户登记；

　　4.第三人对未办理产权过户登记无过错。

对实际占有的理解

　　笔者认为，从被执行人将标的物移交第三人起，第三人即实现对物的占有，无论是直接占有还是间接占有，只要第三人能实现对物的有效控制，并能根据自主意识进行支配，即应认定占有事实的成立。