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已经出售但未过户的房产能否查封

今日律司
编辑于 2022-07-11
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  楚某与某房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,双方约定,楚某购买某公司开发的房屋一套,房屋总价款为120万元,楚某支付全款后,某房地产公司应办理房屋产权过户手续。

  合同签订后,楚某如约交付了全部价款,并实际占有使用该房屋,但某房地产开发公司一直未能履行办理房屋产权过户的义务。

  后因某房地产开发公司拖欠项某借款,项某要求法院对楚某居住的房屋进行查封,楚某认为,自己已经支付了房屋全款,并实际占有使用该房屋,虽然该房屋并未过户至自己名下,但法院也不得查封。那么法院能否查封该房屋?

已经出售但未过户的房产能否查封

  对于需要办理过户登记的财产而言,登记是法定必经程序,否则,或者所有权不发生转移,或者所有权的转移不能对抗第三人。因此,在未经法定登记程序前,人民法院可对其查封、扣押、冻结。

  但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

  楚某支付了全部价款并实际占有使用该房屋,虽未办理过户登记,但楚某对此不存在过错,因此,法院不得查封该房屋。

对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四:

  1.第三人已经支付全部价款;

  2.第三人已占有该不动产;

  3.未办理产权过户登记;

  4.第三人对未办理产权过户登记无过错。

对实际占有的理解

  笔者认为,从被执行人将标的物移交第三人起,第三人即实现对物的占有,无论是直接占有还是间接占有,只要第三人能实现对物的有效控制,并能根据自主意识进行支配,即应认定占有事实的成立。

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