房屋出售合同上低价避税可行吗？房屋避税合同是否有效

　　房屋买卖对绝大多数人来说都是一件大事，是牵扯到家庭财产的重要选择。因此为了减少房屋交易过程中的税务，很多人在买卖二手房的时候会签订两份合同，其中一份价格更低的用来过户可以减少缴税。那么房屋出售合同上低价避税可行吗？房屋避税合同是否有效？一起来和今日律司看看下面的这个案例。

　　一、问题描述

　　2009年，我委托中介出售现有房屋，三方签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋总价为65.6万元，备案价为53万元。后中介下载《存量房屋买卖合同》时为避税，合同约定该房屋成交价格为44万元。后来，买方在《存量房屋买卖合同》约定的逾期限定日前未付款。因此，我向中介和买方递交解除合同函，并将房屋卖给第三人，对方付全款办完审批已经入住。

　　此后，中介和买方起诉要求继续履行合同，获一、二审法院的支持。《存量房屋买卖合同》重现后，法院作出《不支持监督申请决定书》。若《存量房屋买卖合同》为无效合同，那么，《房屋买卖居间合同》也应同样无效，毕竟该合同的避税记载是该案避税的源头。如今房子被申请强制执行，我现在该怎么办？

　　二、法律分析

　　1、关于合同是否有效的问题：

　　我国《合同法》第52条规定合同无效的情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　本案中，如果《房屋买卖居间合同》不存在上述情况，那么，该合同是有效的。

　　2、无效合同

　　《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。根据赵先生提供的情况，《存量房屋买卖合同》之所以被法院认定为无效，是因为该合同中的价格是为了避税而约定的，双方当事人不会按照该价款履行。但是，除去有关价格的条款，其他合同的条款诸如违约责任、争议解决等条款并不存在《合同法》第52条规定的情况。那么，该合同除价格外的条款还是有效的。也就是说，《存量房屋买卖合同》只是房屋价格条款无效，属于部分无效合同。

　　3、有效合同

　　所以，类似这种合同全部无效，因为标的物不合法。房屋买卖合同的标的物是房屋，属于自由流通的商品，可以随便买卖，不能因为价格避税就否定了整个合同的效力。法院可以认定价格条款无效，但其他条款不违反法律法规及当事人的本意，应该有效。

　　4、关于执行问题。

　　现在，赵先生的房子已经卖给第三人，第三人已经入住，说明他和第三人的合同已经履行完毕。如果他与第三人签订的合同不存在《合同法》第52条的情况，合同有效，任何人无权要求将该房屋返还，也就是说，《房屋买卖居间合同》已经不具有履行的条件，无法履行。赵先生要维权的话，应该将其与第三人签订的合同提供给法院，提出执行异议，并且要求法院再审。

　　在房屋交易过程中，由于购房者和出售者往往都缺乏专业法律知识背景，因此双方就房屋买卖避税合同而引发的纠纷数量也很多。小编认为，如果能够在合同签订的时候约定好违约等情况下的责任，即便最后发生了纠纷，也可以让守约方更有利的进行维权。那么以上就是全部内容，有法律问题，记得来今日律司。