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当事人能否以政策变化为由解除合同

今日律司
编辑于 2022-07-13
#合同终止

  夏某与倪某达成协议,购买倪某的一套房屋。按照当时的政策,不需要缴纳二手房交易的营业税。但就在当事人双方准备办理过户手续时,国家针对二手房交易的宏观调控政策出台,二手房交易营业税征收时限由2年延长至5年。因此,该房屋的交易需要缴纳数万元的营业税。在应当由谁承担这笔税费的问题上,双方无法协商一致,倪某提出解除合同,遭到夏某的拒绝,诉至人民法院。

当事人能否以政策变化为由解除合同

  解决本案争议的关键是国家宏观调控政策的出台是否属于不可抗力。《民法典》第一百八十条第二款规定:“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

依据此规定,如果一个事件要构成不可抗力应同时具备以下几个条件

  (1)事件应发生在订立合同之后。合同一方当事人在订立合同时就已知或应知的事件不能作为免责事由。

  (2)该事件是在订立合同时双方所不能预见的事。对于依据商业常识在订立合同时应当预见的事件不属于不可抗力,如价格涨跌等。

  (3)该事件的发生是不可避免、不能克服的。如果当事人能够避开事件对合同的影响,当事人能够以其拥有的手段克服事件对合同的影响,就不属于不可抗力。

  (4)该事件不是因为任何一方过失所引起的。《民法典》第五百六十三条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的……”

  那么,国家宏观调控政策的出台是否属于不可抗力呢?在司法实践中,地震、海啸、战争等是最常见的被认定为不可抗力的事件。“政策出台”被认定属于不可抗力的案例非常罕见。

  法律界通常认为其不属于不可抗力范畴。例如,在本案中,国家针对二手房交易的调控政策的出台并不是完全不可预见的。

  当事人根据国家一段时期内对房产交易的调控形势的分析,完全可以对政策变化形成合理的预期,从而适当地安排交易的时间、价格;政策出台也并非使交易无法进行,合同目的无法实现,只是因为交易成本增加,导致被告的收益减少,所以不符合不可抗力“不能克服”的特征。

  如果因为被告收益减少而允许解除合同,取消交易,必将损害对方当事人的利益。被告规避了交易风险,但就对方当事人而言是非常不公平的,也不利于维护交易秩序,促进市场的稳定、健康发展。所以,被告以不可抗力为由要求解除合同,理由不成立。

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