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售楼广告是否构成合同的一部分

今日律司
编辑于 2022-07-13
#合同纠纷

  某房地产公司在广告中承诺:小区内设小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、绿地、中心花园等。倪某在该小区附近工作,见到开发公司的广告后,觉得各方面条件都不错,经多次与开发公司接触、协商,与房地产开发公司签订《商品房预售合同》。

  合同签订后,倪某依约履行了付款义务。2020年5月16日,房地产开发公司向倪某发出入住通知,倪某发现,小区内根本没有所谓的学校、超市、图书馆、保健站等,大面积的绿地也被改建成车库。倪某认为房地产开发公司没有履行广告承诺,是欺诈销售。于是,倪某向房地产开发公司提出交涉,没有得到满意的答复,随即向人民法院提起诉讼,要求退房还款并赔偿损失。


售楼广告是否构成合同的一部分

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

  在本案中,房地产开发公司在售房前对其所出售的商品房进行了一系列广告宣传,宣传内容包括小区将建有小学、超市等,对原告订立商品房买卖合同产生了决定性影响。因此,按照上述司法解释的规定,开发公司的广告承诺即便未在商品房买卖合同中进一步载明,仍然应当视为合同的一部分。

  开发公司未兑现广告承诺,构成违约,原告有权解除合同并要求赔偿损失。至于开发公司是否进行虚假宣传、是否构成欺诈,与本案的处理结果没有必然联系。

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